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「会社員でも不動産投資ってできるの？」
同僚が始めたと聞いたり、職場に勧誘の電話がかかってきたりすると、気になりますよね。
不動産投資は、部屋を買って人に貸し、家賃を受け取る投資です。
会社員は、ローンを組んで始める形がよく話に出ます。
ただ、借金をして買う投資なので、しくみを知らないまま始めるのはおすすめできません。
国も、家賃の減額やローンの書類をめぐるトラブルについて、注意を呼びかけています。
この記事では、国の資料を中心に、しくみ、かかるお金、気をつけたいことをまとめました。
話を聞きに行く前に、ここだけは押さえておいてくださいね。
この記事のポイントは以下の4点です。
- 不動産投資は、家賃からローンや経費を払い、残りが手元に入るしくみ
- 利回りは表面・実質・想定の3つ。見るべきは経費をひいた実質利回り
- 買うときの税金や手数料、毎月の管理費・修繕積立金、毎年の固定資産税がかかる
- 家賃の減額や空室、サブリース契約は、国も注意を呼びかけている。金利の上がりにも備えが要る
会社員の不動産投資とは？しくみと利回り、かかるお金
- 不動産投資とは？家賃収入とローンのしくみ
- 不動産投資の利回りとは？計算のしかたと見方
- 不動産投資の種類 ワンルームマンション・一棟・戸建て
- 会社員が不動産投資のローンを組みやすいと言われる理由
- 不動産投資の初期費用と、毎年かかるお金
不動産投資とは？家賃収入とローンのしくみ
不動産投資は、マンションの部屋やアパートを買って人に貸し、家賃を受け取る投資です。
お金の流れは、とてもシンプルです。
入ってくるのは家賃、出ていくのはローンの返済と経費です。
家賃からローンと経費を払い、残ったお金が手元に入ります。
反対に、家賃より支払いが多ければ、給料から足すことになります。
ここで大事なのは、ローンを組んで買う話がよく出ることです。
金融庁が2019年にまとめた調査があります。
その中で、一棟向けの融資は、会社員が資産をつくりたい気持ちもあって増えてきたと見ています（金融庁 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）。
同じ資料で、一棟ごと買う投資は、借金で一気に買うので、ほかとくらべてリスクが高いとも書かれています。
借金で買うので、うまくいかないときも返済は続くことを、最初に頭に入れておきましょう。
不動産投資の利回りとは？計算のしかたと見方
不動産投資の広告で、よく目にするのが「利回り」です。
利回りは、買った値段に対して、1年でどれだけの家賃が入るかを表した割合です。
利回りには、おもに次の3つがあります（三井のリハウス 不動産投資の利回り）。
| 利回りの種類 | 計算のしかた | 見るときのポイント |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間の家賃収入 ÷ 物件の値段 × 100 | 経費を入れていないので、高めに出る |
| 実質利回り | （年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件の値段 ＋ 買うときの諸費用）× 100 | 管理費や税金などを入れた、手元に近い数字 |
| 想定利回り | 満室のときの年間の家賃収入 ÷ 物件の値段 × 100 | 満室が前提なので、実際は下回ることがある |
実質利回りの計算のしかたは、会社によって少しちがいます。
たとえば、2,000万円の部屋を、家賃月8万円で貸すとします。
1年の家賃は96万円なので、表面利回りは4.8%です。
ここで、経費が年24万円、買うときの諸費用が100万円かかったとしましょう。
すると実質利回りは、（96万円−24万円）÷2,100万円で、約3.4%まで下がります。
数字は説明のための例ですが、広告の利回りが表面か実質かは、聞いて確かめておくのがおすすめです。
不動産投資の種類 ワンルームマンション・一棟・戸建て
不動産投資には、いくつかの種類があります。
会社員の話でよく出てくるのは、次の3つです。
| 種類 | どんな投資か | 知っておきたいこと |
|---|---|---|
| ワンルームマンション（区分） | マンションの1部屋だけを買って貸す | 借りるお金が比べて少なめ。1部屋なので、空くと家賃がゼロになる |
| 一棟アパート・マンション | 建物を丸ごと買って貸す | 部屋が多いので、家賃がゼロになりにくい。借りるお金が大きくなる |
| 戸建て | 一戸建ての家を買って貸す | 土地もついてくる。建物の修繕を手配するのは持ち主 |
ワンルームマンション投資のしくみは、1部屋を買い、管理会社に入居者さがしや家賃の集金を任せる形がよくあります。
手間が少ないぶん、管理会社に払うお金がかかります。
一棟は、金融庁の資料でも、借入れが大きく、比べてリスクが高いものとして取り上げられています（金融庁 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）。
はじめての人は、借りる金額の大きさから考えてみるとよいですね。
会社員が不動産投資のローンを組みやすいと言われる理由
「会社員は不動産投資に向いている」と言われるのは、ローンが関係しています。
金融機関は、お金を貸す前に、借りる人の財産と収入を確かめます。
金融庁の調査では、借りる人が会社員などのときは、給与明細などで収入を確かめている、とされています（金融庁 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）。
毎月決まった給料がある会社員は、収入を書類で示しやすいのです。
ただし、ここには落とし穴もあります。
国の呼びかけでは、審査を通すために、不動産業者が年収の書類や預金通帳の残高を書きかえた例が挙げられています（金融庁・消費者庁・国土交通省 サブリース契約の注意喚起）。
「書類はこちらで用意します」と言われても、自分で中身を確かめることが大切です。
借りられる金額と、無理なく返せる金額は別ものですよ。
不動産投資の初期費用と、毎年かかるお金
不動産投資は、部屋の値段のほかにもお金がかかります。
おもなものを表にまとめました。
| いつ | かかるお金 | めやす・決まり |
|---|---|---|
| 買うとき | 不動産取得税 | 本則の税率は4%。2027年3月31日までに取得した住宅と土地は3%（宅地などは価格を2分の1にして計算） |
| 買うとき | 登記の費用、ローンの手数料、仲介手数料など | 物件や金融機関、買い方で変わる |
| 毎月 | 管理費・修繕積立金（マンション） | 国のガイドラインの目安は、20階未満・延床5,000㎡未満のマンションで、長い計画全体をならして1㎡あたり月335円 |
| 毎月 | 管理会社への手数料、ローンの返済 | 契約によって変わる |
| 毎年 | 固定資産税 | 標準税率は1.4%。持っている人が払う |
出典：総務省 不動産取得税、国土交通省 土地の税制、国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン、総務省 固定資産税
この目安で計算すると、25㎡の部屋なら月8,375円ほどです。
ただし、国のガイドラインでも、マンションごとのばらつきは大きいとされています（国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン）。
古くなるほど、大きな修繕が増えていくことも覚えておきましょう。
国の呼びかけでも、建物の修繕費や固定資産税は、持ち主の負担になると書かれています（金融庁・消費者庁・国土交通省 サブリース契約の注意喚起）。
会社員の不動産投資の注意点と始め方
- 不動産投資の注意点は？国が呼びかけていること
- 不動産投資の空室と、家賃が下がることへの備え
- 不動産投資のローンの金利が上がったら
- 不動産投資のサブリース契約の注意点
- 不動産投資は副業になる？勤め先の決まりを確かめる
- 会社員の不動産投資の始め方 相談する前に確かめること
不動産投資の注意点は？国が呼びかけていること
不動産投資については、金融庁、消費者庁、国土交通省の3つがそろって注意を呼びかけています（国土交通省 報道発表 2018年10月26日）。
中身をまとめると、次のとおりです（金融庁・消費者庁・国土交通省 サブリース契約の注意喚起）。
サブリース契約の家賃は、決まった時期に見直され、下がることがある
ローンの返済も含めた計画とリスクは、持ち主が自分で理解しておく
家賃や入居率を実際より高く見積もり、高すぎる値段で買わせた例がある
金融庁も、投資する人は、物件の今の様子やまわりの情報を自分でつかんだうえで決める必要があるとしています（金融庁 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）。
人の説明だけで決めず、自分の目で確かめるのが、大切な備えです。
不動産投資の空室と、家賃が下がることへの備え
不動産投資の収入は、部屋に人が住んでいてはじめて入ります。
総務省の調査では、2023年の全国の空き家は900万2千戸、空き家の割合は13.8%で、どちらも過去最多・最高でした（総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査）。
住む人がいない家は、調査のたびに増えています。
また、入る人が減ったり、まわりの家賃が下がったりすると、家賃も下がることがあります（金融庁・消費者庁・国土交通省 サブリース契約の注意喚起）。
備えとして、次のことを確かめておきましょう。
部屋が空いた月も、ローンを払えるだけの貯金があるか
まわりの似た部屋の家賃はいくらか
駅からの距離や、まわりにどんな人が住んでいるか
家賃が下がっても返せる計画かを、数字で見ておくと安心です。
不動産投資のローンの金利が上がったら
ローンを組むなら、金利のことも知っておきたいところです。
変動金利は、世の中の金利に合わせて見直されます。
全国銀行協会は、住宅ローンの変動金利について、金利が上がると返済額が増える「金利上昇リスク」があると説明しています（全国銀行協会 変動金利についてのQ&A）。
投資用のローンでも、変動金利なら同じしくみです。
返済額が増えても、家賃は同じように上がるとは限りません。
だから、今の金利のまま計算した収支だけを見るのは危ないのです。
話を聞くときは、金利が1%上がったら、毎月の返済はいくら増えるかを出してもらいましょう。
不動産投資のサブリース契約の注意点
サブリースは、業者が部屋や建物をまとめて借り上げ、入居者に貸すしくみです。
持ち主は、空室があっても業者から家賃を受け取れるので、安心に見えますよね。
でも国は、家賃の減額をめぐるトラブルが起きている、と注意を呼びかけています（金融庁・消費者庁・国土交通省 サブリース契約の注意喚起）。
| うたい文句 | 国の呼びかけに書かれていること |
|---|---|
| 家賃保証 | 入居状況が悪くなったり、まわりの家賃が下がったりすると、家賃が減ることがある |
| 空室保証 | 入居者を募集する間などに、家賃が払われない期間が決められていることがある |
| 30年一括借り上げ | 業者から解約できる決まりがあれば、期間の途中でも解約されることがある |
| 管理の手間なし | 修繕費を求められることがある。固定資産税は持ち主が払う |
出典：金融庁・消費者庁・国土交通省 サブリース契約の注意喚起
いまは賃貸住宅管理業法で、サブリース業者の勧誘に決まりがあります。
家賃が下がるリスクや、途中で解約されることを伝えないまま勧誘するのは禁止です（国土交通省 サブリース業者と契約を結ぶ前に）。
契約の前には、書面を渡して説明することも決められています。
国土交通省は、説明から契約まで1週間ほどあけるのが望ましいとしています。
説明を受けたその日に、はんこを押さないようにしましょう。
不動産投資は副業になる？勤め先の決まりを確かめる
副業にあたるかどうかは、会社の決まりしだいです。
会社員が気になるのが、副業の決まりです。
厚生労働省のガイドラインでは、会社は原則として、副業や兼業を認める方向で考えるのがよいとしています（厚生労働省 副業・兼業の促進に関するガイドライン）。
ただし、次のような場合は、会社が制限できると考えられています。
仕事に支障が出るとき
会社の秘密がもれるとき
会社の利益とぶつかるとき
会社の名前や信用を傷つけるとき
また、副業を始めるときに、届け出をさせる会社もあります。
自分の会社の就業規則を読んで、届け出が要るかを確かめるところから始めましょう。
わからなければ、人事の担当に聞くのが早いですよ。
会社員の不動産投資の始め方 相談する前に確かめること
いきなり物件を探すより、先に自分のことを確かめておくと、話がぶれません。
今の貯金と、毎月いくらまでなら返せるか
家族は賛成しているか
勤め先の副業の決まり
何のために投資するのか（老後のため、など）
これがわかったら、いくつかの会社の話を聞いて比べます。
1社だけの話では、その物件が高いのか安いのか、わかりませんよね。
でも、「どの会社に相談すればいいかわからない」という人も多いと思います。
そんなときは、家計の状況から相談先を無料で紹介してくれるサービスを使う手があります。
家計の状況を伝えると、合いそうな会社を紹介してもらえるしくみです。
どんなサービスか、向いている人と面談の流れを、次の記事にまとめました。
▶ ウェルスコーチの評判と口コミは？向いている人と面談の流れ
困ったときの相談先も覚えておきましょう。
消費者ホットラインは188、ローンなどの相談は金融庁の金融サービス利用者相談室（0570-016811）です（金融庁・消費者庁・国土交通省 サブリース契約の注意喚起）。
まとめ
最後に、この記事の見出しをふり返ります。
- 会社員の不動産投資とは？しくみと利回り、かかるお金
- 不動産投資とは？家賃収入とローンのしくみ
- 不動産投資の利回りとは？計算のしかたと見方
- 不動産投資の種類 ワンルームマンション・一棟・戸建て
- 会社員が不動産投資のローンを組みやすいと言われる理由
- 不動産投資の初期費用と、毎年かかるお金
- 会社員の不動産投資の注意点と始め方
- 不動産投資の注意点は？国が呼びかけていること
- 不動産投資の空室と、家賃が下がることへの備え
- 不動産投資のローンの金利が上がったら
- 不動産投資のサブリース契約の注意点
- 不動産投資は副業になる？勤め先の決まりを確かめる
- 会社員の不動産投資の始め方 相談する前に確かめること
不動産投資は、家賃からローンと経費を払い、残りを受け取る投資です。
会社員は収入を書類で示しやすく、ローンを組んで始める話がよく出ます。
空室、家賃の下がり、サブリースの契約には、国も注意を呼びかけています。
金利が上がったときのことも考えておきましょう。
利回りは実質で見て、かかるお金をすべて書き出してから考えましょう。
その場で決めず、いくつかの会社の話を比べるのが、はじめの一歩です。
どこに相談すればいいか迷うなら、相談先を無料で紹介してくれるサービスもあります。
くわしくは、次の記事をどうぞ。
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